갭투자란?

사실 부동산 투자에는 크게 관심이 많지 않았지만, 근래에 급격하게 상승하면서 부동산 투자에도 관심을 갖게 되었습니다. 물론 이미 상당히 많이 오른 상황이기 때문에 지금 투자에 뛰어들 것은 아니지만 공부하는 차원에서 다양한 정보를 알아보려고 합니다.

오늘은 부동산 투자를 하는 사람들에게 필수적인 개념인 '갭투자'에 대해 알아보겠습니다. 갭투자의 개념과 간단한 장점, 단점 확인을 통해서 접근해보겠습니다.

'갭투자란?'

먼저 갭투자는 영어와 한자어의 합성어입니다. 갭은 영어 gap에서 따오고, 투자는 한자 投​資에서 따와 말 그대로 갭을 이용한 투자를 의미하는 단어가 되었습니다. 부동산 투자에서 주로 쓰이는 용어입니다.

여기서의 갭은 주택 매매가격과 전세가격의 차이를 의미하며, 이 차이가 적은 집을 찾아서 전세 세입자를 끼고 매입하는 방식입니다. 결국 전세금까지 포함한 금액이 매입금액이 되기 때문에 실제로 전세금으로 인한 수익은 기대할 수 없습니다. 즉, 시세가 올라 차익이 발생하는 경우에만 수익을 기대할 수 있는 투자방법이죠.

예를 들어 5억짜리 집을 매입하는데, 전세가가 4억이라면 실제로 매입하는데 필요한 돈은 매매가와 전세가의 갭만큼인 1억이 됩니다. 나머지 돈은 전세 세입자로부터 받아서 해결할 수 있기 때문이죠.

주식이나 채권 등 다른 투자에서 레버리지를 활용하여 투자하는 것과 원리는 유사한 방식입니다. 전세금이 결국은 레버리지가 되는 것이고, 레버리지가 크면 클수록 하락시의 리스크는 훨씬 더 커지는 투자입니다. 레버리지는 쉽게 말해서 우리가 일반적으로 말하는 빚을 의미합니다.

수익의 경우를 먼저 예로 들어보면, 1억의 갭을 이용해서 내 자본금 1억만 투자하여 5억짜리 집을 매입한 경우. 이 집값이 6억이 되면 전세가와 매매가의 차액은 2억이 되고 실제 집값은 20%의 상승이지만 투자금 대비 수익률은 100%가 되는 것입니다. 전형적인 레버리지 투자와 동일하게 수익률을 극대화 할 수 있죠.

반대로 손해의 경우를 예로 들면, 위와 동일하게 1억의 갭을 이용해서 자본금 1억을 투자하여 5억짜리 집을 매입한 경우. 집값이 4억이 되면 전세가와 매매가의 차액이 없어지고 실제 집값은 20% 하락한 것이지만 투자금은 0원이 되어버려 수익률이 -100%가 되는 것입니다. 수익이든 손해든 극적인 움직임을 보이는 투자방법이죠.

갭만큼의 투자금으로 매입을 하기 때문에 갭이 적은 집일수록 더 적은 투자금으로 비싼 집을 살 수 있는 고레버리지 투자가 됩니다. 반대로 갭이 크다면 투자금이 더 커지므로 레버리지 비율이 낮은 투자가 되는 것이죠.

물론 시세차익이 없는 경우에도, 매입 이후 전세가가 오른다면 자신의 투자금을 전세가 상승분으로 일부 채울 수 있기 때문에 투자금이 감소하는 효과가 있습니다. 하지만 이는 투자금의 감소일 뿐 실질적인 수익은 아니므로, 결국 수익을 기대하려면 집값 상승은 반드시 필요한 요소입니다.

이러한 갭투자는 전세라는 특이한(?) 제도가 있는 우리나라에서 굉장히 많이 활용되고 있는 투자방식입니다. 해외에서는 전세라는 제도 자체가 없는 경우가 많기 때문에 갭투자가 불가능합니다. 전세제도가 갭투자의 전제조건인 셈이죠.

최근에 당국에서는 갭투자를 통해 수많은 집을 보유하는 다주택자를 투기꾼으로 규정하고 징벌적인 과세 등으로 규제하려는 모습을 보이고 있습니다. 이는 한 개인이 갭을 이용해서 적은 투자금으로 수백채에 이르는 집을 소유하는 것에 대해 부정적인 여론을 의식한 것으로 보입니다.

'갭투자의 장점'

갭투자의 장점에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

1. 적은 투자금으로 투자 가능

갭투자의 가장 큰 장점은 적은 투자금으로 투자가 가능하다는 것입니다. 매매가와 전세가의 차이가 적으면 적을수록 필요한 투자금은 더 줄어들며, 실제 매매가에 비해 훨씬 적은 금액으로도 해당 매물의 매입이 가능합니다. 실제로 다양한 투자 시, 높은 비율의 레버리지를 일으키는 것에 한계가 있는 것을 고려한다면 정말 큰 레버리지를 일으킬 수 있는 투자방법입니다.

2. 높은 수익률 기대 가능

적은 투자금에 이어 연결되는 장점은 높은 수익률이 기대 가능하다는 것입니다. 갭만큼의 적은 투자금을 넣고 높은 레버리지를 활용하는 투자법이기 때문에 집값 상승 시, 수익률이 극대화 됩니다. 갭의 비율이 매매가의 10%라고 가정 시 매매가가 10% 상승하면, 수익률이 무려 100%가 되는 고수익의 투자입니다.

3. 주택담보대출까지 활용 시, 여러채에 투자 가능

또 다른 갭투자의 장점은 갭투자와 다른 대출을 연계 시, 무한한 투자의 확장이 가능하다는 점입니다. 물론 현재는 그런 투자가 불가능하도록 정부에서 대출을 막아놨지만, 과거에 투자한 사람들은 갭투자를 한 집을 담보로 대출을 받고 또 다른 집을 사고, 이런 반복을 통해 얼마 안 되는 자본금으로도 수백채에 투자가 가능했습니다. 정책이 계속해서 변하는 것을 고려하면 이런 투자가 또 가능한 시점이 올 수 있습니다.

'갭투자의 단점'

이번에는 갭투자의 단점에 대해 알아보겠습니다.

1. 집값 하락 시, 큰 손해율

먼저 큰 손해율을 단점으로 꼽을 수 있습니다. 집값 상승시에는 높은 수익을 주지만, 반대로 집값이 하락할 경우에는 막대한 손실을 가져다 줍니다. 심지어 원금을 넘어서는 손실까지도 생기는 아주 높은 리스크를 보여줍니다.
예를 들어 10% 갭의 집에 투자를 한 경우, 매매가가 10% 하락하면 원금을 모두 날려버리고, 20% 하락하면 투자금 대비 -200% 손해를 입게 됩니다.

 

2. 최근 급증한 세금 문제

다음 단점은 세금 문제입니다. 최근에 정부에서 다주택자들에게 막대한 세금을 때렸기 때문에, 늘어나는 공시지가와 종부세, 재산세의 증가는 큰 부담이 되는 수준입니다. 특히나 이미 많이 오른 집값들을 생각하면 늘어난 세금만큼 시세차익을 얻기는 더욱 힘들어 보입니다.

3. 세입자 피해 유발

다음 단점은 자신의 투자로 인해 타인에게까지 피해를 끼칠 수 있다는 것입니다. 매매가가 하락해서 갭 이상의 손실을 얻게 되면, 매입자는 전세 만기 시점에 전세금을 돌려줄 수 없게 됩니다. 물론 자신의 돈으로 메꿔서 돌려준다면 문제가 없지만, 돌려줄 돈이 없다면 그 손실만큼이 세입자에게 전가되는 것이죠.

4. 세입자를 구하지 못 하는 리스크

마지막 단점은 항상 세입자가 필요하다는 것입니다. 즉, 세입자를 구하지 못 하면 전세금만큼의 대출을 어디선가 마련할 수 있어야 합니다. 아니면 전 세입자에게 부탁해서 다음 세입자가 구해질 때까지 거주를 해달라 요청해야하는 것이죠. 어쨌든 세입자의 연속성이 끊어지게 되면 갭보다 더 큰 금액인 전세금만큼을 일시적으로 조달 할 필요성이 생기기에, 리스크로 항상 존재합니다.



이렇게 살펴본 갭투자는 분명 높은 레버리지를 일으킬 수 있는 투자법이지만, 잘못 사용할 경우 큰 리스크를 떠안을 수 있으니 주의하시기 바랍니다. 그럼 처음으로 부동산 관련하여 알아본 갭투자 내용을 마무리하겠습니다.