DSR이란? 계산법?

오늘은 저금리시대의 장기화로 가계부채가 폭증하는 이 시점에 알아야할 개념인 'DSR'에 대해 알아보려고 합니다. 사실 LTV, DTI는 많이 들어봤어도 DSR은 앞에 두 단어에 비해 좀 더 생소하실 겁니다. 혹시라도 처음 스펠링을 보시는 분들은 DSLR 카메라의 오타인가라고 생각하실지도 모릅니다.

그럼 DSR이 어떤 단어의 약자인지, 어떤 개념인지 어떻게 계산해야하는지까지 총 정리해보도록 하겠습니다.

'DSR이란?'

DSR은 영어 Debt Service Ratio의 약자입니다. 한글로는 '총부채원리금상환비율'이라고 씁니다. 이 표현이 너무 길고 익숙하지도 않기 때문에 대부분 약어로 DSR이라고 표현하죠.

DSR은 주택대출 원리금과 기타 모든 대출의 원리금을 포함한 총 대출 상환액이 연간 소득액에서 차지하는 비중을 의미합니다. 즉 쉽게 말해 부채로 인해서 연간 발생하는 총 상환액을 연간소득으로 나누는 것이죠.

DSR은 오래된 개념은 아니고, 대출상환능력을 평가하기 위해 금융위원회에서 2016년부터 도입한 대출심사의 지표입니다. 도입된 것은 2016년이지만 실질적인 대출심사에 적용된 것은 2018년 9.13 대책이 나오면서입니다. 해당 대책을 통해서 은행 대출 심사에 적용하기 시작했죠.

주택가격의 상승을 믿고 무분별한 대출이 이루어지다보니 부동산 상황의 악화 시, 대출 원리금 및 이자에 대한 상환조차 불가능해질 것을 우려하여 적용한 것이죠. 요즘 영끌로 부동산을 매수하는 젊은 사람들이 늘어나고 있는데 이 때 영끌로 대출을 일으키면서 생각해야할 것이 바로 이 DSR이죠.

사회초년생 등 소득이 적은 사람들은 LTV만 생각해서 집을 매수할 수 있는 상황이 아닌 것이죠. 본인의 소득이 충분히 많다면 모르겠지만 DSR 규제도 점점 강화되고 있는 상황으로 대출을 일으킬 때, 반드시 따져봐야 할 개념이 되었습니다.

'DSR의 계산법'

그럼 DSR의 계산은 어떻게 하면 되는지 알아보겠습니다. 위에서 말한대로 총부채 원리금을 포함한 상환금액을 소득으로 나눈 개념이니 아래와 같이 표현이 되겠죠.

DSR = (주택담보대출의 연간 원리금 상환액 + 기타 대출의 연간 원리금 상환액) / 총 연간 소득 x 100

※ 여기서 원리금 상환액이란 원금과 이자 상환액 모두를 포함하는 개념입니다.

간단하게 예를 들어 설명드리자면, 주택담보대출을 받아 원리금 상환액이 연간 1200만원이고, 기타 신용대출과 할부금 등을 포함한 연간 원리금 상환액이 500만원이라면 연간 총 원리금 상환액이 1700만원이 됩니다.

여기서 본인의 연간 소득이 4000만원이라면, 1700을 4000으로 나누어서 100을 곱한 42.5%가 DSR이 되는 것입니다.

간혹 DTI와 DSR을 헷갈리시는 분들도 있으신데, DSR과 DTI의 차이는 기타 대출의 원리금을 더해서 계산하는냐, 이자만 더해서 계산하느냐입니다. 즉, DSR은 원금을 포함한 원리금을 더하고 DTI는 원금은 제외한 이자만 더해서 계산하기 때문에 동일한 비율이라면 DSR이 좀 더 강한 규제의 개념입니다.

'DSR 규제'

최근에 국정감사에서 경제부총리가 DSR의 규제 강화를 검토하겠다는 취지의 발언을 했습니다. 가계대출이 끝을 모르고 상승하는 것에 대한 불안감을 드러낸 것이죠. 그럼 현재 DSR 규제는 어떻게 이루어지고 있는지 간단하게 정리해 보겠습니다.

현재 규제는 투기지역과 투기과열지구를 한정하여 DSR을 규제하고 있습니다. 특히 그 중에서도 9억원 이상의 매물에 대한 주택담보대출을 시행하는 경우에만 DSR 40%로 규제가 이루어지고 있죠. 투기지역과 투기과열지구에 대한 분류는 아래 포스팅을 참고하시기 바랍니다.
https://investdobi.tistory.com/119

부동산 규제지역 현황

물론 금융권을 대상으로 이루어지는 DSR 규제는 따로 있지만 개개인의 대출에 대한 규제는 아니고 은행 대출 총량에 대한 규제이므로 위의 내용만 알고 계시면 됩니다.


이상으로 DSR에 대한 총정리 포스팅을 마치겠습니다. 읽어주셔서 감사합니다!