LTV와 DTI란?

최근에 포스팅 한 'DSR(총부채원리금상환비율)'에 이어서 대출 규제에 가장 많이 언급되고 가장 중요한 LTV와 DTI를 알아보려고 합니다. 이들 개념은 실제로 부동산 대출을 받으려고 할 때, 구매할 수 있는 상한선을 정하는 중요한 기준이 되었죠.

LTV와 DTI는 개념적으로 유사한 개념이 아니기 때문에 따로 생각해봐야 하는 개념이죠. 하지만 DTI는 소득이라는 것과 연관된 개념으로 DSR과 유사점이 있습니다. 그럼 좀 더 자세히 이 두 개념에 대해 알아보도록 하겠습니다. DSR에 대한 내용은 아래 내용을 참고하시기 바랍니다.

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DSR이란? 계산법?

'LTV란?'

LTV는 영어 'Loan To Value ratio'의 약자로 한글로는 '주택담보대출비율'입니다. 말 그대로 주택의 담보가치 대비 대출이 가능한 비율이죠. '주택담보인정비율'이라고도 부릅니다.

좀 더 자세히 설명하면 주택을 담보로 해서 금융기관에서 대출을 실행 시, 담보물인 주택의 가격에 대한 대출액의 비율을 의미합니다.

주택담보대출에 부실이 발생할 경우, 금융기관에서 담보인 주택을 경매 등으로 처분하여 대출금을 회수하는데 이 때 대출금보다 담보 처분금액이 더 적어지는 상황을 방지하고자 규제하는 것입니다. 특히 경매낙찰가와 부동산 하락 등의 변수가 있을 수 있기 때문에 과도한 부동산 상승시 보수적으로 정하게 됩니다.

이렇게 금융기관 부실화 방지의 취지로도 활용되지만 최근에는 부동산의 급등 시, 부동산 시장의 안정화를 위해 규제의 한 방법으로 활용되고 있습니다. 규제 수준과 규제 지역은 부동산 가격의 변동에 따라 계속해서 바뀝니다. 현재 과열된 부동산으로 다소 과도한 규제가 이루어지고 있는데 이는 시장 안정화시 변경 될 가능성이 큽니다.

'DTI란?'

다음으로 DTI에 대래 알아보도록 하겠습니자. LTV와 함께 부동산 대출규제의 양대산맥인 DTI는 'Debt To Income'의 약자입니다. 한글로는 '총부채상환비율'이라고 부르며 총 소득대비 부채 상환액을 계산한 비율입니다.

좀 더 자세히 설명하면 총 소득에서 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비중을 의미하며, 대출자의 상환능력을 판단할 수 있는 개념입니다. DSR(총부채원리금상환비율)도 유사한 의미를 가지고 있으나 둘 사이에는 약간의 차이가 존재합니다. DTI는 주택대출의 원리금 상환액은 포함하나 기타 대출에서는 이자 상환액만을 포함하고, DSR은 기타 대출에서의 원리금 상환액까지 포함하는 더 쎈 개념입니다.

LTV가 주택가격 대비 대출의 규제라면, DTI는 소득 대비 대출의 규제인 것이죠. (DSR 역시 소득 대비 대출의 규제입니다.) LTV와 DTI는 정부의 부동산 규제 정책의 핵심적인 요인으로 이용되고 있습니다. 그럼 LTV와 DTI를 어떻게 계산해 볼 수 있는지 예를 들어 설명하도록 하겠습니다.

'LTV와 DTI 계산방법'

LTV와 DTI의 계산식을 각각 보겠습니다.

LTV = (주택대출금액 + 선순위채권 + 임차보증금 등) / 주택담보가치

※ 선순위채권 : 본 대출 이전에 동일한 담보로 대출받은 대출잔액
※ 임차보증금 등 : 전월세보증금, 소액보증금 최우선변제금액 등

DTI = (주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 이자 상환액) / 연간 소득

※ 위에서 원리금 상환액이란 원금과 이자의 상환액을 의미합니다.

'LTV, DTI 규제'

그럼 현재 적용되고 있는 LTV와 DTI 규제에 대해 알아보도록 하겠습니다. 이 규제는 규제지역 분류와 주택가격에 따라 다르게 적용되고 있습니다. 규제지역 구분은 아래 내용을 참고하시기 바랍니다.

https://investdobi.tistory.com/119

부동산 규제지역 현황

 

 

LTV 규제

1. 투기과열지구
9억원 이하 : 40% (서민실수요자 50%)
9억원 초과 : 20%
15억원 초과 : 대출불가

2. 조정대상지역
9억원 이하 : 40% (서민실수요자 50%)
9억원 초과 : 30%
15억원 초과 : 30%

3. 비규제지역
9억원 이하 : 70%
9억원 초과 : 70%
15억원 초과 : 70%

DTI 규제

1. 투기과열지구 : 40% (서민실수요자 50%)
2. 조정대상지역 : 50% (서민실수요자 60%)
3. 비규제지역 : 60%


이상으로 LTV, DTI 포스팅을 마치겠습니다. 감사합니다!