임대차 3법이란?

최근 국정감사에서 임대차3법 시행 이후 전세가격의 급등으로 인한 혼란과 임차인-임대인간의 갈등이 이슈가 되었습니다. 특히, 홍남기 경제부총리가 이 두 가지 문제로 인해 곤욕을 겪고 있다는 사실이 알려지면서 많은 이들의 이야깃거리가 되었죠.

그럼 오늘은 전월세 시장에 큰 파동을 가져다 준 임대차3법에 대해 알아보겠습니다. 먼저 임대차3법이라고 불리는 주택임대차보호법 개정의 내용에 대해 간단히 알아보고 개정된 3가지 법에 대해서 자세히 보도록 하겠습니다.

'임대차3법이란?

임대차3법은 실제 법안의 공식적인 명칭은 아닙니다. 주택임대차보호법 및 부동산거래신고법 개정안에 포함된 3가지 법안으로 인해 사람들이 임대차3법이라고 부르고 있죠. 물론 3가지 법안 모두 임대차에 관한 법안입니다.

3가지 법안은 계약갱신청구권제, 전월세상한제, 전월세신고제로 2020년 7월 30일 국회 본회의에서 의결된 후, 7월 31일 국무회의에서 개정안과 공포안이 바로 심의 의결되었습니다. 계약갱신청구권제와 전월세상한제는 의결 되자마자 바로 시행되었고, 전월세신고제는 2021년 6월 21일부터 시행될 예정입니다.

단, 계약갱신청구권과 전월세상한제의 경우는 기존의 계약도 소급적용이 되기 때문에, 법안 시행일 이전의 계약일지라도 추가 1회에 대해서는 소급적용을 받을 수 있습니다.

이 3가지 법안의 시행의도와 달리 현재 전월세 시장은 공급이 급격히 감소하고 시세가 급등하면서 그야말로 대혼란을 만들어내고 있습니다. 게다가 애초부터 예상했던 임대인과 임차인 사이의 갈등도 원활하게 해결되지 않으며 다양한 부작용을 낳고 있습니다.

그럼 각각의 법안 내용에 대해 좀 더 자세히 보도록 하겠습니다.

'1. 계약갱신청구권'

계약갱신청구권에 대해 먼저 보도록 하겠습니다. 기존에 전세계약은 2년으로 제한되어 있었고 연장에 대해서는 별도의 합의가 필요했습니다. 하지만 이 법안에서 세입자는 2년 기간 만료 후, 1회에 한해 계약갱신청구권을 사용하여 임대차 계약을 2년 추가로 연장할 수 있게 되었습니다.

쉽게 말하면 기존 2년 계약에서 세입자가 원한다면 2+2의 전세계약으로 기간이 연장된 것이죠. 이 법안은 꽤 강력한 효력을 발휘하게 설계되어 있습니다. 임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6~1개월 사이에 계약갱신을 요구하면 정당한 사유없이 거절이 불가능합니다.

여기서 거절할 수 있는 정당한 사유로는 임대인 본인이나 직계 존비속이 거주할 목적인 경우가 있습니다. 이 경우에는 거주자가 반드시 실거주 2년이 의무입니다. 또 다른 사유로는 2기 이상의 차임연체, 무단 전대 등 임차인의 귀책으로 인한 계약종료가 있으며, 최초 임대차계약 시 재건축계획을 고지하고 계획에 따라 실제 재건축을 실시하는 경우도 거절이 됩니다. 위와 같이 확실한 예외조항들을 제외하고는 정당한 사유로 인정받기가 힘들겠죠.

'2. 전월세 상한제'

다음으로 전월세 상한제에 대해 알아보겠습니다. 위에서 설명한 계약갱신청구권을 사용해 2년을 더 연장하는 경우 임대료의 상승폭을 기존 대비 5%로 제한하는 내용입니다.

만약에 5%를 넘는 상승폭으로 재계약을 진행한다면 이 계약은 계약갱신청구권에 의한 계약연장이 아닌 것이 됩니다. 그렇기 때문에 다음 계약기간이 종료되기 전에 계약갱신청구권을 사용하는 것이 가능하죠. 쉽게 말해 2년 + 2년 + 2년, 총 6년의 전세계약이 가능한 것입니다.

이 상한선 5%에 대해, 각 지자체는 임대차 시장의 여건 등을 고려하여 조례로 법정 임대료 상한선인 5% 아래로 지정비율을 낮춰서 정할 수 있습니다. 그리고 계약갱신청구권은 집의 소유주가 바꾸는 경우에도 유효하여 임차인은 새 집주인과 5% 이하의 금액으로 재계약이 가능합니다.

대신 새로운 임차인과 전월세 계약을 하는 경우에는 이 법안이 적용되지 않기 때문에 기존 전월세 가격과 상관없이 계약이 가능합니다. 물론 1회 계약갱신청구권을 사용한, 4년 이후의 재계약에 대해서도 효력이 없습니다.

이런 제한 때문에 법안 통과 이후, 신규 계약을 맺는 전월세 시세가 급등하는 모습을 보였습니다.

'3. 전월세신고제'

마지막으로 전월세신고제에 대해 알아보겠습니다. 전월세신고제는 말 그대로 신고에 대한 법안으로 위의 두가지 법안에 비해서는 임차인에게 큰 영향은 없어보입니다. 향후 분쟁이나 문제가 발생할 것을 생각해 관리를 하는 측면이 크죠.

내용은 주택 임대차 계약 이후, 30일 이내로 계약 당사자, 보증금, 임대료, 임대기간, 계약금, 중도금, 잔금 납부일 등의 계약사항을 관청에 신고해야 하는 것입니다.

전월세신고제는 위의 법안들에 비해 간단하고 문제의 소지가 적은 법안이죠.

전월세신고제를 마지막으로 임대차 3법에 대해 알아보았습니다. 이 법안들이 시행된 이후 전월세 시장의 충격이 생각보다 더 큰 듯 합니다. 정부에서는 시간이 흐르면 전월세 시장이 안정화 될 것이라고 말하고 있지만 한껏 오른 시세로 안정화가 되는 것은 서민들에게 큰 피해를 주지 않을까 우려가 되는 상황이죠.

좋은 취지의 법안이었지만 좀 더 다른 보완이 필요한 상황으로 보여지며, 해당 부분에 대해서는 경제부총리 역시 공감하며 추가적인 보완책 검토를 시사하였습니다. 얼른 시장이 안정화 되기를 바라며 이상으로 임대차 3법 포스팅을 마치겠습니다. 감사합니다!


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