계약갱신청구권 예외 조항

 
정부에서 발표한 임대차 3법 이후, 전세값이 폭등하고 있습니다. 많은 분들이 우려했던 임대차 3법의 부작용이 나타나자, 최근에 정부에서는 전월세 대책을 내놓았죠. 전월세 물량을 정부에서 대폭 공급한다는 방안이지만 시장은 여전히 혼란스러운 듯 보입니다.

오늘은 매매시장을 넘어서, 전월세 시장에 혼란을 가져온 임대차 3법 중 '계약갱신청구권'을 좀 더 자세히 알아보려고 합니다. 3가지 법안 중에서 실질적으로 가장 큰 영향력을 가진 법안이고 말도 많고 탈도 많은 법안이죠. 그럼 임대차 3법에 대한 간단한 내용부터 계약갱신청구권의 자세한 내용, 예외조항까지 차례대로 알아보겠습니다.

'임대차3법'

임대차3법은 세입자들의 보호를 위해 만들어진 법안으로, 공식적인 명칭은 '주택임대차보호법 및 부동산거래신고법 개정안'입니다. 해당 개정안에 포함되어 있는 3가지 법안 때문에 짧게 임대차3법이라고 불리고 있죠.

3가지 법안은 오늘 설명드릴 '계약갱신청구권제'를 포함하여 '전월세상한제, '전월세신고제'입니다. 계약갱신청구권제와 전월세상한제는 7월 31일 국무회의에서 의결되자마자 바로 시행이 되었고, 전월세신고제는 내년 2021년 6월 21일부터 시행이 될 예정입니다.

그럼 각각의 법안에 대해 먼저 간단하게 개념을 보겠습니다. 우선 계약갱신청구권제는 세입자가 2년의 계약기간이 만료된 후, 1회에 한해서 계약갱신청구권을 사용하여 계약기간을 2년 연장할 수 있게 해주는 제도입니다. 이는 임대인과 임차인의 별도 합의와 무관하게 행사가 가능합니다.

다음으로 전월세상한제는 기존의 계약을 2년 추가로 연장할 때, 이전 임대료 대비 5% 아래로만 상승폭을 제한하는 제도입니다. 주변 시세의 급등 여부와 관계없이 세입자는 이전 임대료의 5% 아래 수준으로 계약의 연장이 가능한 것이죠.

마지막으로 전월세신고제는 주택 임대차 계약 이후에 30일 이내로 계약사항을 관청에 신고해야하는 내용입니다. 전월세도 매매와 같이 모든 거래내역을 관리하겠다는 취지죠.

임대차 3법에 대한 좀 더 자세한 내용이 궁금하시다면 아래 내용을 참고하시기 바랍니다.

https://investdobi.tistory.com/133

임대차 3법이란?

'계약갱신청구권'

이제 계약갱신청구권에 대해 좀 더 자세히 알아보겠습니다. 위에서 말한 내용과 같이 2년의 계약을 추가로 연장할 수 있기 때문에 세입자 입장에서는 한 번 계약 시, 2+2 = 4년을 보장받을 수 있는 제도죠.

계약갱신청구권은 기존의 계약 건에 대해서도 소급적용이 되기 때문에, 이 법안이 시행된 시점 이전에 이루어진 임대차 계약일지라도 추가 1회에 한해서는 연장이 가능합니다.

하지만 이 법안에도 예외의 조항들이 존재하고 이런저런 부작용들은 발견되고 있습니다. 일단은 임차인이 계약이 만료되기 1~6개월 전에만 계약갱신을 요구한다면 임대인은 정당한 사유 없이 거절이 불가능합니다. 그렇기 때문에 많은 임대인들이 예외조항을 찾아서 계약연장을 거절하려고 하고 있죠.

'계약갱신청구권 예외 조항'

그럼 계약갱신청구권의 예외조항들을 살펴보겠습니다. 임대인이 계약갱신을 거절할 수 있는 예외조항은 총 8가지가 존재합니다.

1. 임차인이 2개월 이상 월세를 연체한 경우
2. 임차인이 허위신분, 부정한 방법으로 입차한 경우
3. 상호간에 합의하여 임차인에게 보상을 한 경우 (이사비 등)
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 주택을 다른 용도로 타인에게 사용하고 수익을 거둔 경우
5. 임차인이 주택을 증,개축하여 개조나 파손한 경우
6. 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 주거기능을 상실한 경우
7. 계약 당시에 철거나 재건축 계획을 미리 고지한 경우
8. 임대인(직계 존비속 포함)이 실제 거주하려는 경우

정부에서 발표한 8가지 예외조항을 보시면 경제적으로 임차인이 임대인에게 피해를 주거나, 계약내용을 불성실하게 이행한 경우만 예외조항이 성립합니다. 아마 현실적으로 8번의 조항으로 가장 많이 거절이 되지 않을까 싶습니다.

그럼 8번의 내용을 좀 더 자세히 알아보겠습니다. 먼저 직계존비속의 범위를 보겠습니다. 직계존비속은 직계존속과 직계비속을 포함하는 개념으로, 직계존속은 자신의 위로 증조부모, 조부모, 부모를 의미하며, 직계비속은 자신의 아래로 자녀, 손자, 증손을 의미합니다. 직계로만 가능하기 때문에 사촌이나 친인척들은 해당되지 않죠.

또한 실거주를 목적으로 거절하는 경우에는 몇 가지 주의가 필요합니다. 계약이 만료되기 1 ~ 6개월 이전까지 임차인에게 통보가 필요하며, 거주사유가 허위인 경우에는 손해배상 청구의 대상이 됩니다.

그리고 임차인이 거주하는 중에 주택을 매도하는 경우, 임차인은 새로운 임대인에게도 계약청구갱신권의 행사가 가능하나 임대인이 실거주를 하려는 경우에는 다소 복잡해집니다. 임차인이 기존 임대인에게 계약청구갱신권을 행사한 이후 매수한 신규 임대인은 본인 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 없습니다.

신규 임대인이 실거주를 하고자 한다면 계약만기 6개월 전(계약갱신청구권 행사 이전)에 소유권 이전 등기를 마쳐야 문제없이 갱신 거절 후 실거주가 가능한 것이죠. 아무래도 이 부분과 관련해서는 이슈가 많아질 것으로 보입니다.


지금까지 계약갱신청구권과 관련된 내용들을 살펴보았습니다. 이상으로 포스팅을 마치겠습니다. 읽어주셔서 감사합니다.