부동산 양도세 계산방법

특정 자산을 타인에게 양도하면서 이익을 얻는 경우에는 양도세라는 세금을 냅니다. 이 세금은 주식, 건물, 토지, 회원권 등 다양한 재산에 대해서 과세가 되죠. 오늘은 다양한 양도세 대상 중에서도 부동산에 관한 내용을 알아보려고 합니다.

수많은 재산들에 양도세가 부과되지만 부동산에 부과되는 양도세는 그 금액이나 비율에서 가장 큰 금액과 비중을 보여주기 때문에, 수많은 사람들이 거래에 있어 신경을 쓸 수밖에 없는 요소죠. 그럼 부동산 양도세에 대한 간단한 개념과 계산식, 세율, 그리고 계산방법까지 차례대로 알아보겠습니다.

'부동산 양도세'

기본적으로 양도세는 부동산에 대해서만 부과되는 세금은 아니고, 건물이나 토지 등 고정자산에 대한 영업권, 특정 시설물에 대한 이용권/회원권, 주식이나 출자지분 등 재산의 소유권을 타인에게 넘길 때 생기는 양도차익에 대해 부과되는 세금입니다.

양도세라고 줄여서 부르지만 실제로 공식 명칭은 양도소득세입니다. 양도로 인한 소득에 대해 부과되는 세금이라는 것이죠.

양도소득세는 보유하고 있는 재산의 시가가 상승하면 발생하는 것으로, 투기로 인한 불로소득이나 개발이익의 일부를 소득세로 환수함으로써 거래 규제와 소득 재분배, 부동산 가격안정 등을 목적으로 하기에 정책세제로서의 성격이 강합니다.

부동산 양도세의 경우는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할세무서에 예정신고 및 양도소득세를 납부해야 합니다. 해당 기간에 미신고 하는 경우에는 가산세가 부과됩니다.

'양도세 계산식'

양도세의 계산식은 아래와 같습니다. 다소 복잡해 보이는데 실제 계산을 위해, 각 항목별로 내용을 보도록 하겠습니다.

양도세 결정세액 = (양도가액 – 취득가액 – 기타 필요경비 – 장기보유 특별공제 – 양도소득 기본공제) × 양도소득세율 – 감면세액

각각의 내용을 간단히 설명하면

- 양도가액 : 부동산 양도시의 실거래가
- 취득가액 : 부동산 취득시의 실거래가 (실거래가 확인이 어려운 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 환산 취득가액 적용이 가능합니다)
- 기타 필요경비 : 설비비, 개량비, 자본적 지출액, 양도비 (매매사례가액, 감정가액, 환산 취득가액 적용시에는 기준시가의 3% 적용)
- 장기보유특별공제 : 건물/토지의 양도차익 × 공제율
- 양도소득 기본공제 : 연간 250만원 (해당년 최초 양도시)
- 양도소득세율 : 아래의 세율 내용 참고
- 감면세액 : 외국납부세액 공제와 조세특례제한법 상 감면

적용세율

적용세율은 아래와 같습니다. 기본적으로 부동산 양도세는 다주택자냐 아니냐에 따라서, 보유 기간에 따라서, 과세표준에 따라서, 조정대상 여부에서도 차이가 있습니다. 먼저 최근까지도 기준의 변동이 있었던 내용을 기준으로 보도록 하겠습니다.

1. 과세표준별 양도세

위와 같이 국토교통부에서 배포한 자료에 따르면 올해까지는 최고세율 42%지만 내년(2021년 1월)부터는 부동산의 상승을 고려하여 45% 세율구간을 추가로 분류하였습니다.

기본적으로 1주택자이면서 2년 이상 보유했다면(조정대상지역의 경우 거주 2년도 필요) 비과세 대상이어서 양도세의 대상이 아닙니다. 하지만 주택의 가격이 9억원을 초과하거나 다주택자라면 위의 기준을 참고해야 하죠.

2. 보유기간에 따른 양도세율

위의 개정안 기준은 2021년 6월부터 적용되며, 그 전까지는 현행기준으로 보시면 됩니다. 여기서 중요한 것은 양도하는 시점을 기준으로 부과되는 세금이기 때문에 취득시점이 개정 전일지라도 양도한 시점이 그 이후라면 개정안을 기준으로 적용됩니다.

3. 보유 주택수에 따른 양도세율

위의 내용도 역시 21년 6월을 기준으로 개정안이 적용됩니다. 기존에도 조정대상지역의 다주택자에게는 중과세율이 있었지만 그 비율이 개정안에서 10% 더 증가됩니다.


※ 조정대상지역의 양도세는 다소 복잡하여 혹시 헷갈리신다면 아래 내용을 참고하시기 바랍니다.
https://investdobi.tistory.com/175

조정대상지역이란? 기준, 규제

'양도세 계산방법'

양도세 계산을 직접하는 것은 다소 번거로우니, 보통 계산기를 이용합니다. 다양한 사이트에서 양도세 계산기능을 지원하고 있으며 손쉽게 검색으로 찾아볼 수 있는 인터넷 계산기를 추천드립니다. 그럼 먼저 계산을 위해 아래 사이트로 접속하시기 바랍니다.
http://xn--989a00af8jnslv3dba.com/transfer

부동산계산기

아래와 같은 페이지로 접속이 됩니다. 이 화면에서 계산을 원하시는 값을 입력하신 후, '양도소득세 계산' 버튼을 누르시면 계산이 됩니다.

1. 부동산 종류 : 주택 / 비사업용토지 / 기타부동산 중 양도 부동산의 종류 선택
2. 주택 보유 수 : 1주택인지 2주택인지 그 이상인지 보유 주택 수 선택 (중과세 계산)
3. 기본공제 : 1년에 1회 250만원 공제 가능 여부
4. 차익조정 : 공동명의 등의 경우 소유비율에 대한 반영 적용
5. 조정대상지역 : 조정대상지역인 경우 양도세 기준이 달라지기 때문에 확인 필요
6. 2년 이상 거주 : 2년 이상 거주는 조정대상지역인 경우 비과세의 기준이 됩니다.
7. 임대사업자 여부 : 임대사업자의 경우는 세제 혜택 있음
8. 기타 정보 : 가액이나 날짜 등은 정확히 입력해야 정확한 기준으로 계산이 됩니다.

이상으로 부동산 양도세 계산방법을 알아보았습니다. 양도세는 발생시 큰 금액이기 때문에 미리 확인하셔서 불이익이 없으시기 바랍니다. 지금까지 읽어주셔서 감사합니다.