분양가 상한제란

 
오늘은 분양가 상한제에 대해 알아보려고 합니다. 최근의 집값 급등과 함께 분양가 상한제의 적용이 이른바 로또 분양을 만들었죠. 집값은 계속해서 오르는데 분양가 상한제로 시세대비 낮은 집값은 당첨만 된다면 로또에 당첨되는 것만큼의 큰 시세차익을 남겨주었습니다.

그럼 도대체 분양가 상한제가 어떤 것이고, 어떤 기준으로 적용이 되길래 그렇게 분양에 목숨을 걸게 만든 것인지. 그리고 분양가 상한제의 적용시기와 지역은 어떻게 되는지 전체적인 내용을 알아보도록 하겠습니다.

'분양가 상한제란?'

분양가 상한제는 이름에서도 알 수 있듯이 분양가를 어느 수준 이하로 제한하는 제도입니다. 좀 더 자세히 알아보면 분양가를 안정시켜서 주택공급이 수요자들에게 잘 될 수 있도록 아파트 가격을 일정 수준 아래로 규제하는 것입니다.

분양가를 결정하는 기준은 미리 정해진 표준건축비에 택지비(감정가)와 아파트마다 개별적으로 추가되는 가산비용을 더해 해당 가격을 기준으로 분양가의 상한선을 결정하게 됩니다. 실제 분양가는 이 상한선의 이하로만 결정이 가능한 것이죠. 그리고 표준건축비는 6개월을 주기로 그 비용이 조정됩니다. (3월1일, 9월1일 기준 고시)

위에서도 간단히 언급했듯이, 집값이 천정부지로 치솟는 경우 분양가 역시 같이 급등하기 때문에 자금력이 부족한 실수요자들에게 공급이 어려워지는 상황을 고려 1977년부터 해당 제도가 도입되었습니다.

분양가 상한제는 처음 제도의 도입 이후, 경제적인 상황과 주택시장의 상황에 따라 시행과 중단이 반복해서 이루어지고 있습니다. 또한 적용하는 주택의 범위도 처음에는 공공택지에 지어지는 공동주택만이 대상이었으나 점점 확대되어 2007년 이후로는 민간택지에도 적용이 되고 있습니다.

'분양가 상한제 전매제한'

분양가 상한제가 적용된 주택의 경우는 전매가 제한됩니다. 그리고 지역별, 가격별 제한되는 기준은 아래와 같습니다.

1. 수도권 공공택지

- 시세대비 분양가 100% 이상 : 투기과열지구 5년 / 그외 3년
- 시세대비 분양가 80~100% : 투기과열지구 8년 / 그외 6년
- 시세대비 분양가 80% 미만 : 투기과열지구 10년 / 그외 8년

2. 수도권 민간택지

- 시세대비 분양가 100% 이상 : 5년
- 시세대비 분양가 80~100% : 8년
- 시세대비 분양가 80% 미만 : 10년

3. 비수도권 공공택지

: 투기과열지구 3년 / 그외 1년

4. 비수도권 민간택지

: 투기과열지구 1년(대전,세종시,충북,충남 3년) / 광역시 6개월 / 기타 제한 없음

 

다소 복잡하게 분류되어 있지만 어쨌든 어느 지역이든 거의 다 처음에 전매가 제한된다는 것은 동일합니다. 혹시라도 분양 이후 전매를 통한 계획을 생각하신다면 상한제 대상은 불가능함을 숙지하시기 바랍니다.

'분양가 상한제 적용시기'

분양가 상한제는 적용이 계속해서 바뀌다 보니 적용시기를 딱 짚기는 애매합니다. 하지만 크게 봤을 때, 어떤 흐름으로 진행되어 왔는지 어떤 기준으로 언제부터 적용되었는지 정도는 알아둘 필요가 있을 듯 합니다.

 

공공택지 분양 건

1. 1977년~ : 분양가 상한제 최초 시행
2. 1989년~ : 분양가 택지비, 건축비 연동 원가연동제 시행
3. 1999년~ : 규제 완화로 전면 자율화(국민주택기금 아파트 제외)
4. 2005년~ : 분양가 상한제 재시행

민간택지 분양 건

1. 2007년 9월~ : 분양가 상한제 민간택지 분양 건 시행
2. 2014년~ : 제도 완화로 미적용
3. 2019년 11월 : 민간택지 적용기준 완화로 재시행 결정
4. 2020년 7월 29일~ : 재시행

현시점 기준으로 분양가 상한제는 시행 되고 있으며, 특히 민간택지 분양 건에 대해서는 특정 지역을 지정하여 시행하고 있습니다.

'분양가 상한제 적용지역'

분양가 상한제가 적용되는 지역에 대해 알아보겠습니다. 공공택지는 분양가 상한제가 이미 적용되고 있었으니 별도 지역을 확인할 필요가 없지만, 민간택지의 경우에는 일부 지역만 지정되어 시행하기 때문에 적용 지역에 대해서 확인이 필요합니다.

그럼 각 지역별로 어느 곳이 해당되는지 보도록 하겠습니다.

집값 상승 선도 서울 13개구

강남, 서초, 송파, 강동, 영등포, 마포, 성동, 동작, 양천, 용산, 중구, 광진, 서대문

개발 추진 5개구 37개동

- 강서 (5개동) : 방화, 공항, 마곡, 등촌, 화곡
- 노원 (4개동) : 상계, 월계, 중계, 하계
- 동대문 (8개동) : 이문, 휘경, 제기, 용두, 청량리, 답십리, 회기, 전농
- 성북 (13개동) : 성북, 정릉, 장위, 돈암, 길음, 동소문동 2,3가, 보문동 1가, 안암동 3가, 동선동 4가, 삼선동 1,2,3가
- 은평 (7개동) : 불광, 갈현, 수색, 신사, 증산, 대조, 역촌

집값 상승 선도 경기 3개시 13개동

- 광명 (4개동) : 광명, 소하, 철산, 하안
- 하남 (4개동) : 창우, 신장, 덕풍, 풍산
- 과천 (5개동) : 별양, 부림, 원문, 주암, 중앙

지금까지 분양가 상한제와 관련된 다양한 내용들을 알아보았습니다. 앞으로 분양가 상한제가 적용된 아파트 분양이 계속해서 쏟아질 것으로 보입니다. 로또 분양을 놓치지 마시고 잘 잡으시기 바라며 이상으로 분양가 상한제에 대한 포스팅을 마치겠습니다. 감사합니다!