전월세 전환율? 계산

최근에 다양한 부동산 정책 변경과 시행이 이루어졌습니다. 이 과정에서 전월세 전환율에 대해서도 조정이 있었습니다. 전월세 전환율을 하향한 것인데, 이 변경으로 인한 부작용이나 실효성에 대해 이야기가 나오고 있죠. 그럼 오늘은 전월세 전환율이 어떤 것을 의미하는지와 간단한 계산에 대해 알아보겠습니다.

'전월세 전환율이란?'

전월세 전환율이란 전세를 월세로 환산해 계산할 때나 월세를 전세로 환원할 때 적용되는 비율을 의미합니다. 동일한 주택의 월세 임대료와 전세금을 비교한 것으로 전월세 전환율이 높을수록 전세보다 월세 부담이 상대적으로 큰 것을 의미합니다.

동일 단지, 동일 면적의 월세 매물 중에서 전월세전환율이 높은 것은 전세에 비해 상대적으로 월세 부담이 크다는 것을 의미합니다. 또한 전월세 전환율은 임대인이 임차인에게 요구하는 투자수익률, 임대인이 임차인에게 전세금을 빌릴 때 적용되는 일종의 이자율로도 볼 수 있습니다.

보통 월세를 기준으로 전월세전환율이 낮다면 임대인에게 불리하고 임차인에게 유리한 것이고, 전월세전환율이 높다면 임대인에게 유리하고 임차인에게 불리한 것으로 볼 수 있죠. 하지만 전세를 기준으로 볼 경우에는 그 반대가 되죠.

그렇기 때문에 전월세전환율을 인하하면 전세에서 월세로 전환시에는 유리해지지만 월세에서 전세로 전환시에는 전세값이 상승하는 부작용이 생길 수 있습니다.

일반적으로는 아파트보다 단독주택이나 연립다세대주택의 전월세 전환율이 높습니다. 아파트가 단독주택보다 월세 공급량이 상대적으로 적기 때문이죠.

한국감정원에서 매달 전국을 기준으로 실거래가 공개시스템을 바탕으로 한 전월세전환율을 공시하고 있습니다. 그리고 서울시는 서울지역의 전월세 전환율 정보를 별도로 제공하고 있습니다.

'전월세 전환율 계산'

그럼 전월세 전환율을 계산하는 방법에 대해 알아보도록 하겠습니다. 전월세 전환율은 굉장히 간단한 수식으로 계산이 가능합니다.

전월세전환율 = 월세 ÷ (전세금 - 월세보증금) × 100 × 12

먼저 월세를 전세금과 월세보증금 차액으로 나누어 100을 곱해주면 월세이율이 나옵니다. 이 값에 12를 곱해 연간 기준으로 전환하면 바로 전월세전환율이죠. 예를 들어 전세금이 5억인 주택을 보증금 1억에 월세 100만원으로 전환하면, 전월세 전환율은 3%가 나옵니다.

다음으로는 이 전월세 전환율을 이용해서 전세에서 월세로, 월세에서 전세로 전환하는 경우를 함께 알아보겠습니다.

1. 전세를 월세로 전환

전월세 전환율이 정해져 있는 고정값인 경우, 전세를 월세로 전환하면 아래와 같이 계산이 됩니다.

월세 = (전세금 - 월세보증금) × 전월세전환율 ÷ 100 ÷ 12

위의 수식을 활용 시, 전세금과 월세보증금을 알 경우에 월세 얼마로 책정이 되는지 확인이 가능합니다.

 

2. 월세를 전세로 전환

다음으로 월세를 전세로 전환할 경우, 전월세전환율이 고정이라면 전세가가 얼마가 되는지 계산식을 보도록 하겠습니다.

전세금 = 월세 ÷ 전월세전환율 × 100 × 12 + 월세보증금

위의 수식으로는 월세 금액을 알고있고 이를 전세로 전환할 경우 얼마에 전세가 가능한지 계산할 수 있습니다.

'전월세 전환율 정책 및 적용범위'

최근에 발표한 전월세 전환율 정책은 기존 4%에서 2.5%로 1.5% 인하하는 정책입니다. 이 정책은 9월29일부로 시행되었으며 새로운 월세 전환 계약에 대해 적용되며 소급 적용은 없다고 밝혔습니다. 당연히 신규 전월세 계약에 대해서도 적용되지 않습니다. 기존의 계약을 갱신하는 경우에만 적용되는 것이죠.

이 전월세 전환율은 전세에서 월세로 전환하는 경우에만 적용이 되며, 월세에서 전세로 전환할 때는 전월세 전환율 적용 대상이 아니라고 합니다. 이 때는 시장전환율을 따라야 한다는 것이 국토부의 해석이며 시장전환율은 지역별 시기별로 상이합니다.

일단 정책의 취지는 서민 주거비 완화라고 하지만 예상치 못한 부작용들을 우려하는 목소리가 높으며, 임대차 3법과 함께 임대차 관련 분쟁의 증가에 영향을 줄 것이라고 보는 시선들도 많습니다.



그럼 이상으로 전월세 전환율에 대한 포스팅을 마치겠습니다. 읽어주셔서 감사합니다.

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