조정대상지역이란? 기준, 규제

부동산이 급등하면서 정부에서 규제지역을 굉장히 늘려가고 있습니다. 규제지역으로 지정이 되면 다양한 규제들을 받기 때문에 이 지정과 해제가 해당 지역 부동산의 시세에 영향을 주고 있죠. 물론 규제마저도 큰 의미가 없는 대세 상승을 보여주기도 하지만 말이죠.

그럼 오늘은 규제지역 중에서도 가장 많은 지역들이 포함되는 '조정대상지역'에 대해서 알아보겠습니다. 먼저 간단한 개념과 함께 선정 기준, 규제 그리고 선정된 지역까지 모두 살펴보겠습니다.

'조정대상지역이란?'

조정대상지역이란 부동산 시장의 과열을 막기위해 정부에서 주택법에 근거해 지정하는 지역를 의미합니다. 조정대상은 정해진 기준을 만족하여 과열 우려가 되는 경우 지정되며, 반대로 유지의 필요성이 없어지는 경우 조정대상지역에서 해제됩니다.

조정대상지역에서 좀 더 강한 규제지역으로 분류되면 투기과열지구로 지정되고, 그보다 더한 규제지역은 투기지역으로 분류가 됩니다.

국토부 장관은 조정대상 지역을 지정하는 경우 미리 시/도지사의 의견을 들어야 합니다. 또한 조정대상지역을 선정한 경우 지체없이 이를 공고하고, 조정대상지역을 관할하는 시장/군수/구청장에게 내용을 통보해야 합니다.

'조정대상지역 선정 기준'

조정대상지역을 선정하는 기준은 주택법에 근거해 최근 3개월간 집값 상승률이 시/도 소비자 물가상승률의 1.3배 이상인 지역을 대상으로, 이들 지역 중에서 아래 3가지 조건 중 한가지를 충족하는 경우 국토교통부에서 주거정책심의위원회를 열어 조정대상지역을 결정합니다.

1. 최근 2개월 청약경쟁률이 5대 1을 초과
2. 최근 3개월간 분양권 전매 거래량이 전년대비 30% 이상 증가
3. 시/도별 주택보급률 또는 자가주택비율이 전국 평균 이하

위의 정량적 조건 이외에도 정성적인 조건으로 주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열 우려가 있는 지역은 조정대상지역으로 지정됩니다.

'조정대상지역 규제'

위의 기준에 따라 조정대상지역으로 지정된 곳은 다양한 규제가 적용되며, 규제 내용은 아래와 같습니다.

1. 대출 제한

- LTV : 9억원 이하 50% / 9억원 초과 30%
※ 서민/실수요자는 10% 우대
- DTI : 50%
- 중도금대출 발급요건 강화 (분양가격 10% 계약금 납부, 세대당 보증건수 1건 제한)
- 2주택 이상 보유 세대는 주택 신규구입을 위한 주택담보대출 금지
※ 예외사항 : 무주택자세대가 구입 후 6개월 이내 전입하는 경우, 1주택 세대가 기존 주택을 6개월 이내에 처분하고 전입하는 경우

2. 세금 관련 제한

- 다주택자 양도세 중과 : 2주택자는 +20% / 3주택자는 +30%
- 다주택자 양도세 장기보유 특별공제 대상 배제
- 분양권 전매 시에는 양도세율 50% 부과
- 2주택 이상 보유자에 대해서는 종부세 추가 과세 : + 0.6 ~ 2.8% 추가
※ 일시적 2주택자의 경우는 종전주택 양도기간은 1년 이내로 해당 기간내 신규주택으로 전입 필요
- 1주택 이상 보유자가 신규로 임대주택을 취/등록하여도 세제혜택 축소 : 양도세 중과, 종부세 합산과세 (임대사업자 혜택 비대상)

3. 청약 관련 제한

- 1순위 자격요건 강화 : 청약통장 가입 후 2년 이상 경과 / 청약통장 납입횟수 24회 이상 / 5년 이내 당첨자가 세대 내 미포함 / 세대주 Only / 가점제는 무주택자 Only / 민영주택 추첨제는 1주택자까지 가능
※ 추첨제의 경우 무주택자 75%, 1주택자는 기존주택 처분 조건으로 25% 공급
- 가점제 적용물량 증대 : 85m² 이하는 75%, 85m² 초과는 30% 적용
- 가점제 적용 배제 : 가점제 당첨자와 가점제 당첨자가 포함된 세대에 속하는 자는 2년간 가점제 대상 배제

4. 분양권 전매 제한

- 주택 분양권 전매 제한 : 소유권 이전 등기 이후 전매 가능
- 오피스텔 분양권 전매 제한 : 소유권 이전 등기 시점과 사용승인일로부터 1년 중 짧은 기간 적용

5. 자금조달계획서 제출

: 주택 취득 시, 자금조달계획서 신고 의무

 

조정대상지역에 지정되는 경우, 위와 같이 많은 규제내용들이 적용됩니다. 혹시라도 본인의 주거지역이 해당되는 경우에는 반드시 내용을 숙지하시기 바랍니다.

'조정대상지역 현황'

위의 기준에 따라 지정된 현시점의 조정대상지역을 정리해보면 아래와 같습니다.

대상지역 : 서울시(전역), 경기도(일부지역 제외), 인천광역시(강화, 옹진 제외), 세종시(행정복합도시), 대전광역시, 청주시(동 지역, 오창/오송읍), 부산시(해운대구, 수영구, 동래구, 연제구, 남구), 대구 수성구

※ 경기도 제외지역 : 김포시(통진읍, 대곶면, 월곶면, 하성면), 파주, 연천, 동두천, 포천, 가평, 양평, 여주, 이천, 용인시 처인구(포곡읍, 모현면 등), 광주시(초월읍, 곤지암읍 등), 남양주시(화도읍, 수동면, 조안면), 안성시(일죽면, 죽산면, 삼죽면)

지금까지 부동산 조정대상지역에 대해 알아보았습니다. 조정대상지역에 해당하는 지역과 규제 사항에 대해 유의하셔서 혹시라도 매매 등 관련하여 불이익이 없도록 하시기 바랍니다. 그럼 이상으로 포스팅을 마치겠습니다. 감사합니다!


아래는 부동산 규제지역 전반에 대한 내용으로 참고하시기 바랍니다.
https://investdobi.tistory.com/119

부동산 규제지역 현황